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La falta de comprensión del modelo securitizado y del papel de cada participante por parte de prestatarios, administradores, abogados, jueces y reguladores generó confusión, dificultades para aplicar el derecho de los títulos negociables y esfuerzos ineficaces para resolver los problemas resultantes. Conflictos de intereses entre los distintos tramos de inversionistas, entre administradores y clientes, y entre los fideicomisos y los originadores. Como los administradores no son dueños de los préstamos, no reciben ningún incentivo económico por reducir la pérdida final. Se les paga por préstamo y por mes, de modo que cuantos más préstamos administran, más ganan; y se les paga más por los préstamos en incumplimiento que por los que están al día, con el argumento de que dan más trabajo. Sin embargo, luego buscan maximizar su rentabilidad con una administración "en cadena de producción": centros de llamadas, a menudo en el extranjero, largas esperas, mínima interacción con los prestatarios y un contacto apenas superficial con los bufetes que tramitan las ejecuciones. Además, los administradores suelen quedarse con los recargos por mora y los cargos accesorios (inspecciones de la propiedad, tasaciones, estados de cuenta de liquidación, etc.) y en general se benefician de las primas de los seguros "impuestos" (force-placed), lo que los incentiva a mantener los préstamos en incumplimiento. Tramitación robotizada de las ejecuciones por bufetes a los que se paga una tarifa fija y baja por caso. Mercado insuficiente para las propiedades ejecutadas. A medida que aumenta el número de préstamos en incumplimiento y ejecutados, bajan aún más los precios de todas las viviendas, lo que deja a más prestatarios con hipotecas que superan el valor de su casa y les hace cada vez más imposible vender viviendas que creen que no podrán pagar o que deben dejar por alguna razón. Lecciones aprendidas… ¿y ahora qué? Numerosas fallas, colapsos y conflictos de intereses, sumados a la falta de una supervisión real, causaron la crisis actual. El gobierno y las agencias reguladoras buscan respuestas para evitar que vuelva a ocurrir, y por lo hecho hasta ahora es evidente que el debate sigue abierto. Aunque es instructivo ver lo que empieza a surgir como respuesta legislativa y regulatoria, ninguna de estas medidas resolverá el problema existente: es como cerrar el establo después de que los caballos ya se escaparon… |
Securitización en Profundidad
Parte 4 de 4