|
Como ahora los préstamos se originaban para venderse, y ya no para conservarse en la cartera de quien los otorgaba, los originadores sabían que el riesgo de incumplimiento pasaba a los compradores finales. Aunque en teoría los vendedores corrían el riesgo de tener que recomprar los préstamos, esto casi nunca se aplicó. Además, la posterior quiebra de muchos originadores y su intervención por la FDIC eliminaron en muchos casos la recompra como vía de reclamo. La solidez de los préstamos dejó de importar. Fraude y falta de estandarización o regulación del proceso de originación. Los prestatarios no tenían una forma real de comparar productos ni de entender lo que se les ofrecía. Esto se agravó con la táctica de "anzuelo y cambio" (bait and switch) y con lo que en la industria se llamó "cierre por emboscada" (ambush closing), en el que al prestatario se le sorprendía a último momento con condiciones drásticamente distintas, y con préstamos sin cuenta de reserva (escrow) para cubrir impuestos prediales y seguros. El fraude en la originación y en las tasaciones se volvió común, lleno de sobornos, reventas especulativas, tasaciones infladas y documentos falsificados, lo que produjo préstamos que, en el mejor de los casos, estaban muy por encima del valor de su garantía. Aunque en teoría tasadores y originadores estaban sujetos a control regulatorio, este casi no se ejerció. Originación y cierres descuidados e incumplidos, con fallas en la prioridad de los gravámenes, violaciones de la Ley de Veracidad en los Préstamos (Truth in Lending), prácticas de "anzuelo y cambio" y un ambiente general de "todo vale". Estos préstamos defectuosos llegaron a las securitizaciones por la falta general de diligencia debida y de cualquier tipo de control. Una vez securitizados, estaban destinados a fracasar. A muchos prestatarios se les otorgaron préstamos sin considerar su capacidad de pago. No había regulación ni supervisión externa sobre la honestidad o la corrección del proceso de originación. Colapso legal y regulatorio en el otorgamiento de licencias a originadores y corredores hipotecarios. Por ejemplo, en Florida se otorgaron licencias de corredor hipotecario a numerosas personas con antecedentes de condenas por delitos graves. Prácticamente todos los préstamos originados por corredores hipotecarios estaban destinados a securitizaciones. Falta de rendición de cuentas. Los originadores vendieron préstamos inválidos, no respaldados por los valores declarados de las propiedades ni por los ingresos o la capacidad de pago declarados, y originados indebidamente de muchas otras maneras. Todas las transacciones incluían declaraciones y garantías, y aun así muchos préstamos no cumplían con ellas. Los agregadores y depositantes no "depuraron" los préstamos para verificar su cumplimiento: se basaron solo en declaraciones y garantías no verificadas y difíciles de hacer cumplir, y a su vez hicieron declaraciones y garantías sobre esos préstamos igualmente no verificadas y a veces totalmente falsas. Sobrevaloración de las garantías en un mercado en alza. Muchas propiedades estaban muy sobrevaloradas desde la originación. Las condiciones fáciles de los préstamos, las tasas bajas y el fraude alimentaron un mercado espumoso, lo que produjo una burbuja de precios cada vez mayor y cada vez más alejada de los valores reales. |
Securitización en Profundidad
Parte 2 de 4